Praxis-Tipps bei der verbilligten Vermietung an Verwandte

Praxis-Tipps bei der verbilligten Vermietung an Verwandte

Warum an Angehörige vermieten?

In Zeiten von Mietnomaden ist es schon ein hohes Gut zu wissen, dass man einen verlässlichen Mieter hat. Wer daher an Angehörige vermietet, kann sich in aller Regel auf seinen Mieter verlassen.

Warum verbilligt vermieten?

Grundsätzlich wird ein Vermieter sicherlich nicht an der verbilligten Vermietung seines Wohnraums Interesse haben. Wenn jedoch an einen Angehörigen vermietet wird, kann eine verbilligte Vermietung Sinn machen. So beispielsweise bei der Vermietung an ein unterhaltsberechtigtes Kind. Unter dem Strich zahlt das Kind eine günstigere Miete, die jedoch beim Vermieter (Eltern) zum vollen Werbungskostenabzug führt.

Die Verluste aus Vermietung und Verpachtung führen dann zu einem Steuerspareffekt bei den Eltern. Auf diese Weise ist das Kind bzw. der Angehörige gut und günstig untergebracht und der Vermieter spart Steuern, weil er die Aufwendungen für die Immobilie sonst nicht hätte steuerlich berücksichtigen dürfen.

Was Sie beachten müssen!

Insbesondere bei Verträgen mit nahen Angehörigen schaut das Finanzamt regelmäßig sehr genau hin. Daher müssen alle Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung erfüllt sein. Zu nennen ist hierbei, dass es eine klare und eindeutige Vereinbarung gibt, die auch in der Realität tatsächlich durchgeführt wird.

Grundsätzlich gilt zwar die Vertragsfreiheit, jedoch empfiehlt es sich aus Gründen der Nachweisbarkeit, einen Mietvertrag mit einem Verwandten immer schriftlich abzufassen.

Selbstverständlich müssen Sie dann auch unbedingt darauf achten, dass die Vereinbarungen des Mietvertrags eingehalten werden. Dazu gehört auch, dass die Miete in der richtigen Höhe pünktlich bezahlt wird.

In der Praxis kommt es leider sehr häufig vor, dass Mieten zwischen Angehörigen in bar bezahlt werden. Aus steuerlicher Sicht kann davon nur abgeraten werden, da die Finanzbeamten in diesem Fall regelmäßig einen steuerlichen Gestaltungsmissbrauch wittern. Die unbare Zahlung über ein Bankkonto hat den entscheidenden Vorteil, dass jederzeit anhand der Kontoauszüge dargelegt werden kann, dass die Miete, wie vereinbart, tatsächlich bezahlt wurde.

Daher der eindeutige Tipp: Mieten immer unbar zahlen.

Unbedingt die Höhe der Miete beachten!

Seit 2012 können nur 100 % der Werbungskosten steuermindernd abgezogen werden, wenn die Miete mindestens 66 % einer ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Unterhalb von 66 % können die Werbungskosten nur noch vermindert zur Steuerersparnis beitragen.

Damit Sie die entsprechende Grenze auch tatsächlich einhalten, sollten Sie sich über eine ortsübliche Vergleichsmiete mithilfe eines Mietspiegels informieren. Diesen erhalten Sie regelmäßig von den Gemeinden bzw. ortsansässigen Immobilienverbänden.

Dabei gilt folgende Steuerempfehlung: Mietspiegel geben regelmäßig eine Spanne zwischen mehreren ortsüblichen Mieten her. Damit eine verbilligte Vermietung mit Angehörigen steuerliche Anerkennung erfährt, muss die vereinbarte Miete kein Mittelwert sein. Auch der niedrigste Mietwert wird noch vom Finanzamt anerkannt, sofern er sich noch innerhalb der Spanne des örtlichen Mietspiegels befindet.

Ebenfalls zu beachten: Bei der Prüfung der 66 %-Grenze ist immer die Warmmiete relevant. Vergleichen Sie daher nicht nur die Kaltmieten des Mietspiegels sondern berücksichtigen Sie auch die Nebenkosten.

Praxis-Tipp

Geiz ist nicht immer geil, weshalb es sich empfiehlt einen deutlichen Sicherheitszuschlag einzurechnen. Nur so kann man wirklich sicher sein, dass die verbilligte Miete vom Finanzamt anerkannt wird und eventuelle Mietschwankungen im Bereich der ortsüblichen Miete keinen Strich durch die Rechnung machen.

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